Il finanziamento tradizionale definisce una transazione come quella in cui un prestatore emette un prestito a un mutuatario che utilizza il prestito per la costruzione o per l’acquisto di beni reali. La proprietà e la responsabilità delle operazioni rimangono del mutuatario mentre il prestatore può avere privilegi sulla proprietà o sui beni e riscuote gli interessi sul prestito. Quando il mutuatario rimborsa il prestito, assume un chiaro titolo sulla proprietà. In un contratto di vendita e retrolocazione, gli aspetti chiave della transazione vengono distribuiti tra due o più entità aziendali per massimizzare i vantaggi fiscali, finanziari e contabili. Le società assegnano proprietà, spese operative, costi e rischi finanziari e utilizzano i canoni di locazione per compensare i costi. Le società strutturano l’accordo in modo che ci siano benefici netti per ciascuna parte.
Proprietà
Mentre la proprietà rimane con il mutuatario nel finanziamento tradizionale, un contratto di vendita e lease back di solito trasferisce la proprietà a un’altra parte, che a sua volta concede in locazione il diritto di utilizzare la proprietà o le attività. L’altra parte mantiene la proprietà per il periodo del contratto di locazione. Alla fine del contratto di locazione, la proprietà ritorna al proprietario originale o rimane con l’altra parte. Il proprietario originario trae tutti i benefici della proprietà ma non porta un prestito sui suoi libri perché utilizza i proventi della vendita per estinguere qualsiasi prestito utilizzato per acquisire la proprietà o i beni. L’altra parte riceve pagamenti di leasing privi di rischi e possiede la proprietà o le attività corrispondenti.
Spese operative
In un semplice contratto di vendita e di locazione, il proprietario originario affitta la proprietà o i beni ed è responsabile delle spese di esercizio. Nelle transazioni più complicate, soprattutto se il nuovo proprietario mantiene la proprietà al termine del contratto di locazione, può essere responsabile delle spese operative, oppure possono essere assegnate a terzi. Il vantaggio di essere responsabili delle spese operative è che sono deducibili dalle tasse e le parti cercheranno di assegnarle dove si traducono nel massimo beneficio. Nel finanziamento tradizionale, il proprietario è responsabile delle spese operative.
Costi di finanziamento
Negli accordi di vendita e retrolocazione, il proprietario originario non ha più un prestito e paga il canone di locazione invece degli interessi. Il nuovo proprietario acquista la proprietà o i beni, riceve i pagamenti del leasing e può richiedere l’ammortamento. Se ha un credito migliore del proprietario originale, potrebbe essere in grado di finanziare il suo acquisto a condizioni più favorevoli. Nel finanziamento tradizionale, il proprietario paga interessi e commissioni al prestatore. A seconda della giurisdizione, il trattamento fiscale degli interessi e dei pagamenti del leasing può essere diverso e vantaggioso per entrambe le parti di un contratto di vendita e retrolocazione.
Rischio
L’istituto di credito si assume il rischio di insolvenza nel finanziamento tradizionale. I finanziatori possono tentare di ridurre il rischio assumendo un mutuo o imponendo altri termini, ma se il proprietario non è in grado di rimborsare il prestito, il prestatore potrebbe subire delle perdite. Per i contratti di vendita e lease back, il nuovo proprietario ha la titolarità della proprietà o dei beni. Se il proprietario originario non è in grado di effettuare i pagamenti del leasing, può vendere la proprietà o i beni corrispondenti per recuperare il suo investimento.