Quando le banche e altri istituti di credito fissano il tasso di interesse per i loro prodotti ipotecari, diversi fattori giocano un ruolo nel calcolo del tasso di interesse. Le banche utilizzano il tasso dei fed funds, il tasso primario, il tasso di sconto, il rischio associato al singolo mutuatario e il margine di profitto necessario della banca per determinare i tassi di interesse sui mutui addebitati.
Tasso sui fondi federali
Il tasso sui fed funds è uno degli strumenti che la Federal Reserve ha nella sua cassetta degli attrezzi. Quando la Fed si incontra e decide di aggiustare il tasso dei fed funds, influisce sul tasso di interesse al quale le banche membri della Federal Reserve possono prendere in prestito denaro l’una dall’altra. Ovviamente, se il tasso di interesse che la tua banca acquisisce è più alto, allora dovrà trasferire questo costo sui consumatori aumentando il tasso di interesse sui mutui e altri prodotti di prestito.
Tasso di sconto
Il tasso di sconto è il tasso con cui le banche membri della Federal Reserve possono prendere in prestito denaro dalla Fed. Sebbene la Fed stessa non sia l’istituto di credito, la banca in quella particolare regione presta denaro della Federal Reserve attraverso questa “finestra di sconto”. Il tasso al quale la tua banca può prendere in prestito denaro dalla Fed influisce anche sul tasso che addebita ai consumatori per i mutui.
Tariffa principale
I due tassi della Federal Reserve influenzano il modo in cui la Fed valuta il prime rate, come viene pubblicato sul Wall Street Journal. Molti istituti di credito ipotecario e banche utilizzano il tasso primario come base per la determinazione del prezzo dei tassi di interesse sui mutui. Il tasso primario è l’indice, o la linea di base per l’impostazione dei tassi ipotecari, quindi il prestatore aggiunge un margine all’indice per determinare il tasso ipotecario completamente indicizzato. Il margine spetta totalmente alla banca, ma in genere la banca aggiunge un margine sufficiente per realizzare un profitto sul mutuo, ma rimane comunque competitiva con i suoi colleghi finanziatori.
Rischio del mutuatario
Il creditore ipotecario basa anche i suoi tassi ipotecari sul rischio associato al prestito al mutuatario. Ad esempio, gli istituti di credito ipotecario specializzati nella fornitura di mutui per mutuatari inesigibili tendono ad addebitare tassi di interesse più elevati rispetto agli istituti di credito ipotecario specializzati in grandi mutuatari. Maggiore è il rischio di un mutuatario, maggiore è il tasso di interesse addebitato dal prestatore per proteggersi da una perdita se il mutuatario è inadempiente.
Prezzi di mercato secondario
Per la maggior parte, le banche e altri istituti di credito ipotecario non mantengono i mutui, ma invece raggruppano un gruppo di mutui insieme e vendono i pacchetti agli investitori ipotecari sul mercato secondario. Il prezzo a cui la banca o il prestatore può vendere i mutui sul mercato secondario influisce anche sui tassi di interesse dei mutui che le banche e gli istituti di credito calcolano e addebitano ai mutuatari perché questo prezzo influisce in ultima analisi sul margine di profitto della banca o del prestatore.