Quando rifinanziate un mutuo per ottenere fondi aggiuntivi per progetti di miglioramento della casa o approfittate di tassi di interesse più bassi, il vostro nuovo prestito è soggetto alle stesse regole fiscali che si applicano al mutuo originario. Di conseguenza, non noterai alcuna differenza nel modo in cui prepari la dichiarazione dei redditi dopo il rifinanziamento, ad esempio nel modo in cui dichiari le detrazioni per gli interessi ipotecari e il trattamento dei costi di chiusura.
Implicazioni fiscali sul rifinanziamento
Il rifinanziamento dell’ipoteca originaria sulla tua casa ti consente di richiedere le stesse detrazioni disponibili sul mutuo originario. Tuttavia, al fine di trattare il tuo nuovo mutuo come debito per l’acquisizione di una casa, l’IRS richiede che il nuovo prestatore prenda un interesse di sicurezza nella casa per la quale fornisce l’ipoteca. Ciò significa che il creditore deve avere un interesse di proprietà che gli consenta di pignorare la tua casa nel caso in cui tu non riesca a effettuare i pagamenti mensili. Inoltre, la casa deve essere una casa qualificata IRS. Puoi avere fino a due case qualificate; la prima è la tua residenza principale e la seconda è qualsiasi altra proprietà per uso personale di tua scelta.
Costi di chiusura non deducibili
Proprio come i costi di chiusura sostenuti per l’ottenimento del mutuo precedente, l’IRS non ti consente mai di richiedere una detrazione per le spese di chiusura. Invece, capitalizzi questi costi, il che significa che aumentano la tua base imponibile. La tua base imponibile rappresenta il tuo investimento complessivo nella casa ed è generalmente uguale alla somma del prezzo di acquisto, dei costi di chiusura e delle migliorie apportate alla casa. Quando vendi la casa, l’aumento della tua base imponibile per i costi di chiusura ridurrà l’importo delle plusvalenze che dichiari nella tua dichiarazione dei redditi. I tipici costi di chiusura non deducibili includono l’estratto delle spese di proprietà, le spese di registrazione, le tasse di trasferimento e il costo dell’assunzione di un avvocato per assistere con la chiusura.
Punti di rifinanziamento
Non tratti i punti che il tuo nuovo istituto di credito ti addebita per il rifinanziamento come un costo di chiusura non deducibile. Invece, l’IRS tratta l’addebito come interessi ipotecari deducibili. Tuttavia, non è possibile richiedere una detrazione per tutti i punti nell’anno in cui si rifinanzia; è necessario richiedere i punti per tutta la durata del prestito in egual misura. Inoltre, non è possibile richiedere una detrazione per punti o interessi ipotecari a meno che non si specificano le detrazioni nella Tabella A.
Detrazione dei pagamenti di interessi
Una volta che inizi a rimborsare il nuovo mutuo, puoi continuare a richiedere detrazioni annuali per i tuoi interessi ipotecari nello stesso modo in cui lo richiedi per il mutuo precedente. Tuttavia, se il saldo del prestito rifinanziato è maggiore del saldo dovuto dell’ipoteca precedente immediatamente prima del rifinanziamento, non è possibile detrarre gli interessi sul saldo del prestito in eccesso. L’unica eccezione è se si utilizzano i fondi del prestito aggiuntivo per finanziare progetti di miglioramento della casa.