Quando sei nel business della locazione di spazi nei tuoi edifici, hai il sopravvento nelle trattative di locazione. Dopotutto, è il tuo spazio nel tuo edificio e questa regola è ugualmente vera sia che tu sia un proprietario commerciale professionale o che tu stia affittando uno spazio extra in un edificio che viene utilizzato principalmente per un’attività non correlata al settore immobiliare. Dato che i contratti di locazione commerciali sono documenti complicati che coprono un’ampia gamma di aree, sia tu che il tuo inquilino avete la possibilità di apportare piccole modifiche che possono rendere il contratto di locazione più prezioso per voi. La chiave è rinunciare ai termini che non ti interessano e restare fermi su quelli che lo sono.
Build-Out e Move-In
I contratti di locazione specificano quasi sempre le date per il processo di trasloco, la quantità di denaro che il proprietario contribuirà e la data di inizio dell’affitto. I proprietari esperti mantengono il maggior controllo possibile sul processo di costruzione o di edificazione, il che può non solo contenere i loro costi, ma anche proteggere i loro edifici dal completamento di lavori scadenti e potenzialmente dannosi. Inoltre specificano le date di inizio dell’affitto il più presto possibile. Anche se iniziare l’affitto all’inizio della costruzione potrebbe essere troppo incline a favore del proprietario, in attesa fino alla data di occupazione o dopo che è ugualmente prevenuto per l’inquilino. Controllare il calcolo della data di inizio è particolarmente importante se si concede anche un periodo di affitto gratuito.
Affitto, scale mobili e rimborsi
Anche se gli affitti vengono sempre negoziati a caldo, puoi compensare le concessioni con i tuoi termini. Includere le scale mobili che aumentano gradualmente e automaticamente l’affitto è un buon inizio. Se possibile, collegali all’indice dei prezzi al consumo e lasciali aperti. Questo ti darà una copertura contro l’inflazione. Assicurati che i tuoi inquilini rimborsino il maggior numero di spese possibile. È ragionevole persino che paghino un costo ammortizzato per le spese in conto capitale a vantaggio di loro. Dovresti anche chiedere loro di rimborsare le tue spese di gestione o una commissione amministrativa oltre alle spese di manutenzione dell’area comune.
Utilizzare le clausole
Utilizzare clausole e altri linguaggi che definiscono ciò che un inquilino può fare nel suo spazio aiuta a proteggere il tuo edificio da una concorrenza irragionevole o da inquilini inappropriati che condividono un piano. Ad esempio, un centro di meditazione probabilmente non vorrebbe essere adiacente allo studio di un dentista ad alto volume. Sebbene gli inquilini potrebbero non accettare un linguaggio eccessivamente restrittivo, dovrebbero essere disposti a firmare un contratto di locazione con limitazioni ragionevoli sulle modifiche al loro uso originale dichiarato per lo spazio.
Cessione e subaffitto
Di pari passo con le clausole d’uso, controllare la capacità dei tuoi inquilini di assegnare e subaffittare i loro spazi è un altro modo per gestire al meglio il tuo edificio. Per i subaffittuari, aggiungi la lingua che richiede di approvare qualsiasi subaffittuario e, per ogni evenienza, specifica che qualsiasi affitto superiore all’importo originale ti venga pagato. Eliminare del tutto il diritto di sublocazione di solito non è saggio poiché i subaffittuari possono diventare inquilini in futuro. Se consenti agli inquilini di assegnare i loro contratti di locazione, assicurati che il tuo contratto di locazione abbia una lingua che non solo richiede la tua autorizzazione per l’assegnazione, ma richiede anche che l’inquilino sostituito abbia una forza finanziaria uguale o superiore a quella originale.
Sostituzione spaziale
Mentre gli inquilini di solito odiano questa clausola, è importante per te. Una clausola di sostituzione dello spazio ti consente di spostare un inquilino in un altro spazio identico nel tuo edificio, a condizione che tu paghi tutti i costi del trasloco. Avere questa lingua ti consente, ad esempio, di spostare un piccolo inquilino in modo che non intralci un inquilino di un intero piano nel tuo edificio per uffici.