L’acquisto di una proprietà per la tua attività è una transazione complicata. È già abbastanza difficile trovare un edificio che ti piace a un prezzo che ti puoi permettere. Devi anche capire quanto saranno i pagamenti mensili, quanto costeranno le tasse e le assicurazioni immobiliari e quali restrizioni potrebbero esserci sull’utilizzo della proprietà per un’azienda. La chiusura della transazione richiede che l’acquirente e il venditore firmino più documenti. Un agente di chiusura supervisiona questo processo e spiega a cosa serve ogni modulo, ma pochi acquirenti seguono da vicino queste spiegazioni. Due elementi chiave sono le commissioni prepagate e i conti di deposito a garanzia, entrambi relativi ai costi oltre il capitale e gli interessi del prestito.
Spese future
Un conto di deposito a garanzia contiene denaro accantonato per il pagamento di spese future, principalmente tasse immobiliari e assicurazioni. È una sorta di conto di risparmio mensile per tali costi. Il conto è impostato dal prestatore, ma i fondi possono essere trattenuti da una terza parte per costituire una riserva di cassa, che verrà utilizzata per pagare le tasse o l’assicurazione dell’anno successivo quando arriveranno le bollette.
Pagamenti anticipati
Gli articoli prepagati sono simili ai conti di deposito a garanzia. Tuttavia, vengono utilizzati per pagare gli interessi del primo mese sul prestito, prima che il prestatore inizi a fatturare all’acquirente, e per creare conti di deposito a garanzia per le tasse e l’assicurazione prima che i pagamenti mensili inizino a contribuire a tali conti. Gli articoli prepagati non sono elencati in questo modo su una dichiarazione di liquidazione alla chiusura. Vengono visualizzati come “Elementi richiesti dal prestatore per essere pagati in anticipo” e “Riserve depositate presso il prestatore”.
Capire l’impegno
Il processo di deposito a garanzia può essere così complicato che il Dipartimento immobiliare della California ha prodotto un opuscolo, “Sopravvivere al processo di deposito a garanzia immobiliare in California”. È una lettura essenziale per gli imprenditori che acquistano proprietà. Spiega l’intero processo di chiusura, inclusa la creazione e la gestione dei conti di deposito a garanzia.
Considerazioni
Gli articoli prepagati sono addebiti una tantum, pagati nel momento in cui una transazione immobiliare viene chiusa o finalizzata. I conti di deposito a garanzia sono una spesa continua, in genere fatturata mensilmente dal prestatore. L’estratto conto mensile dovrebbe elencare l’importo del capitale, degli interessi e dell’importo del deposito a garanzia. La dichiarazione dovrebbe anche mostrare saldi di deposito a garanzia. I conti di deposito a garanzia vengono in genere rettificati ogni anno, quando vengono pagate le tasse e le spese di assicurazione, e possono aumentare o diminuire al variare di tasse e premi assicurativi. Se le fatture superano l’importo risparmiato in garanzia, all’azienda verrà addebitata una somma aggiuntiva per ripristinare il saldo.
Opzioni di impegno
In alcuni stati, gli acquirenti possono scegliere di pagare le tasse e l’assicurazione separatamente e non farle costituire in garanzia tramite l’istituto di credito. In tali casi, un prestatore richiederà in genere la prova del pagamento annualmente. In alcuni casi, i saldi di deposito a garanzia possono superare gli oneri fiscali e assicurativi; gli istituti di credito dovrebbero quindi adeguare al ribasso i pagamenti mensili di deposito a garanzia.
Ottieni nomi corretti
I proprietari di piccole imprese dovrebbero assicurarsi che tutti i documenti di chiusura e gli account di deposito a garanzia siano impostati a nome dell’azienda e fatturati agli account aziendali, non a quelli personali. Chiedi consiglio a un commercialista o avvocato in caso di domande sulla chiusura o sulle dichiarazioni di liquidazione.