Il ritorno sull’investimento è definito come il rapporto di redditività ottenuto dividendo l’utile netto di un investimento per l’importo dell’investimento. Esistono diversi modi per calcolare il ROI, ma il tasso di capitalizzazione è il ROI più comunemente utilizzato nel settore degli impianti di stoccaggio. Il ROI cash-on-cash è referenziato periodicamente, ma il ROI cap-rate ha il predominio. Consente il confronto tra mele e mele delle opzioni di investimento per prendere decisioni più informate.
ROI cash-on-cash
Il ROI cash-on-cash è il rapporto di redditività ottenuto dividendo il reddito operativo netto annuale, o NOI, dell’impianto di stoccaggio diviso per l’acconto iniziale. Il tuo NOI viene calcolato utilizzando linee guida standard del settore per sottrarre le spese operative dal reddito lordo per ottenere il reddito operativo netto. Sebbene la cifra del reddito sia facilmente ottenibile, ottenere un quadro accurato delle spese valide può essere difficile. È meglio utilizzare gli standard del settore per le spese quando si calcola NOI. È possibile ottenere le spese standard del settore da pubblicazioni del settore come Inside Self Storage. È inoltre possibile utilizzare le spese effettive ottenute dal venditore della struttura per un calcolo NOI separato per confrontare le differenze.
Cap-rate ROI
Il ROI del tasso massimo presuppone che strutture simili venderanno a prezzi simili e avranno caratteristiche NOI simili, producendo così tassi limite simili. Il cap-rate ROI è il rapporto di redditività ottenuto dividendo lo stesso NOI del ROI cash-on-cash per il “prezzo di acquisto” della struttura di stoccaggio invece del tuo acconto. Viene utilizzato il prezzo di acquisto anziché l’acconto perché gli acconti possono variare notevolmente, il che può distorcere i risultati; il ROI cash-on-cash per la stessa struttura che utilizza lo stesso NOI sarà molto diverso se acquisti una struttura con un acconto del 20% rispetto a un acconto del 5%.
ROI del cap-rate del settore per gli impianti di stoccaggio
Il ROI del cap-rate può variare a seconda delle dimensioni, dell’età (vita economica rimanente) e delle caratteristiche di mercato della struttura. Inside Self Storage afferma che il ROI nazionale per le strutture di self-storage per l’anno solare 2010 variava dal 7% nella fascia bassa per le strutture del valore di 5.4 milioni di dollari al 10% nella fascia alta per le strutture del valore di 3.8 milioni di dollari. All’aumentare del valore della proprietà, il ROI del cap-rate diminuisce. Sebbene il finanziamento sia irrilevante per i calcoli del ROI del cap-rate, secondo l’ISS, i mercati del credito ristretti possono ancora guidare le fluttuazioni del cap-rate perché il costo e la disponibilità del finanziamento influiscono sulle valutazioni immobiliari. Di solito puoi ottenere ROI cap-rate per strutture di stoccaggio per il tuo mercato da fonti del settore come intermediari specializzati in strutture di stoccaggio.
Costruire o acquistare una struttura di archiviazione?
Secondo la Self Storage Association, alla fine del 46,500 negli Stati Uniti c’erano 4,000 strutture di self-storage primarie e 2009 strutture secondarie. “Primary” è definito come self-storage come fonte primaria di entrate. La SSA rileva che la nuova costruzione di impianti di stoccaggio è diminuita in modo significativo negli ultimi anni. Meno di 250 unità sono entrate in funzione nel 2010. L’implicazione è che le posizioni principali per gli impianti di stoccaggio potrebbero essere saturate. Se stai pensando di costruire una nuova struttura, fai un’analisi approfondita dell’attività competitiva nel tuo mercato per assicurarti che il tuo mercato non sia saturo. Se lo è, considera l’acquisto di una struttura esistente.