Contrariamente a quanto potresti pensare, avere un pozzo di petrolio o gas nel tuo cortile non è una via sicura per la ricchezza. Negoziare con una compagnia energetica che vuole affittare uno spazio sulla tua proprietà per estrarre petrolio e gas significa più che negoziare le dimensioni di un assegno annuale di royalty. Se non presti attenzione, potresti finire per dare via più di quanto avevi pianificato e pagare per il privilegio.
Sapere con chi hai a che fare
Il tuo primo contatto con una compagnia energetica potrebbe essere il landman che ti si rivolge per acquistare i tuoi diritti minerari. Sebbene molte società energetiche siano ben note, possono avere filiali per scopi specifici, come perforazione, acquisizione di diritti su terreni e minerali e operazioni di pompaggio e condutture. Alcuni proprietari terrieri sono appaltatori. Conferma che la persona che ti chiede di cedere i diritti minerari sulla tua proprietà è legittima. Contatta la compagnia energetica e conferma il suo rapporto con la compagnia e che la compagnia energetica è interessata alla tua proprietà.
Non regalare la fattoria
Assicurati che il contratto di locazione conceda solo quei diritti essenziali per la compagnia petrolifera per rimuovere prodotti specifici dalla tua terra. Se concedi diritti minerari non specificati, o diritti minerari che non hanno limiti, e la compagnia petrolifera scopre 20 tonnellate di oro sottoterra, è loro, non tuo. Non dimenticare che – oltre ai diritti minerari – stai concedendo un diritto di accesso alla superficie della tua terra; a meno che tu non voglia un’operazione di strip mining in mezzo alle tue aiuole, specifica che il contratto di locazione consente l’estrazione del petrolio e del gas attraverso un pozzo trivellato. In alcuni stati, una compagnia petrolifera ha il diritto di utilizzare l’acqua che si trova sotto o sul terreno, a meno che non si negozi. Non lasciare che le compagnie petrolifere esauriscano l’acqua di cui hai bisogno per il tuo uso personale o dei tuoi animali o per le attività agricole.
Impatti delle operazioni petrolifere e del gas
La maggior parte dei contratti di estrazione e sfruttamento di petrolio e gas riguardano la perforazione e l’accesso. Se limiti il prodotto da estrarre e le modalità di estrazione, devi consentire anche ai perforatori l’accesso al sito. Ciò potrebbe comportare la costruzione di una strada di accesso attraverso la tua proprietà. Dovresti specificare il percorso della strada e assicurarti che la compagnia petrolifera sostenga tutti i costi per la costruzione della strada e limiti il tempo – il numero di giorni, settimane, mesi o anni, prima che la strada venga rimossa dalla proprietà. La compagnia petrolifera installerà una pompa, chiamata “pump-jack”, sulla proprietà per estrarre il prodotto. Il contratto dovrebbe anche richiedere la rimozione della pompa entro un tempo determinato se il pozzo funziona a secco.
Quelle elusive royalties
Se prevedi di acquistare un interesse di lavoro nel pozzo, pagherai parte delle spese di sviluppo del pozzo per la produzione: i costi di installazione del pozzo. Se non lo fai e le royalty vengono pagate per il prodotto alla testa pozzo, non appena esce dal terreno, la tua royalty dal pozzo viene ridotta del costo per rendere il prodotto vendibile, incluso il costo di trasporto del petrolio greggio o gas a una raffineria, il processo di raffinazione e altre spese. Le tue royalty dipendono anche da come vengono pagate le royalty. Puoi scegliere di far pagare la royalty al prezzo di mercato, il prezzo di tutto il petrolio estratto dall’intero campo associato al tuo pozzo. Puoi scegliere di far pagare le royalty al tasso corrente, che dipende da quando l’olio viene estratto, dalla sua qualità e quantità e dal suo valore. Infine, puoi decidere di avere le tue royalty in base al valore effettivo, alla sua quantità e qualità.
Ritardo noleggio e Shut-in Royalty
Il noleggio posticipato è un altro punto negoziabile in un contratto di locazione di petrolio e gas. Se la compagnia petrolifera o del gas non inizia a pompare dopo aver completato il pozzo, ma non vuole abbandonarlo, insisti che paghi un noleggio posticipato per garantire il loro accesso al pozzo per un tempo determinato. Questo viene pagato annualmente alla fine di ogni anno di locazione. Una royalty chiusa è simile. Se la compagnia petrolifera interrompe temporaneamente la produzione – chiamata “chiusura del pozzo” – puoi negoziare una royalty di chiusura, un pagamento annuale per mantenere in vigore il contratto di locazione oltre la data di chiusura.