Affittare uffici, spazi commerciali o industriali può significare viaggi abbondanti per vedere edifici che si rivelano inadatti, troppo cari o entrambi. Tra la terminologia confusa che regola i termini applicati allo spazio che alla fine scegli, un contratto di locazione doppia netta rappresenta uno dei diversi tipi di contratti che puoi stipulare, tipicamente per gli spazi per uffici. Comprendere queste etichette e il loro significato può aiutarti a prendere decisioni informate sulla selezione di una sede aziendale.
Locazioni nette singole, doppie e triple
I leasing netti sono disponibili in tre tipi di base: singolo o N, doppio o NN e triplo o NNN, nonché in altre varianti. Tutti i contratti di locazione netti incorporano spese specifiche relative all’edificio, sia come parti dettagliate del costo del contratto di locazione sia in un pagamento separato dal locatario. Più “reti” nel nome del tipo di locazione, più le spese passano dal locatore al conduttore. Nella loro forma più pura, i leasing netti trasferiscono tutti i costi di gestione di una struttura ai suoi inquilini, con la sola eccezione del debito ipotecario.
Calcolo delle locazioni nette
Un unico contratto di locazione netto ti addebita le tasse sulla proprietà o l’assicurazione nonché le utenze. Un doppio contratto di locazione netto include sia le tasse sulla proprietà, sia l’assicurazione che le utenze. Un triplo leasing netto aggiunge tutti i costi operativi, eccetto le riparazioni strutturali, alla combinazione di tasse sulla proprietà, assicurazioni e utenze. Per calcolare gli importi di queste spese che paghi sui vari tipi di locazione netta, il locatore moltiplica questi costi per la tua percentuale della metratura totale dell’edificio. Come tutte le forme di leasing netto, i termini doppi netti meritano il tuo attento esame per determinare esattamente quali spese includono, quanto aggiungono al pagamento del leasing di base e come, o quando, questi costi possono aumentare se le spese effettive del proprietario aumentano.
Contratti di locazione lordi o full service
Se stipuli un contratto per i tuoi locali con un contratto di locazione a servizio completo, effettui un pagamento ogni mese al proprietario dell’edificio o all’impresa incaricata della gestione della proprietà. La somma rimessa comprende una percentuale dei costi di utenze, manutenzione, manutenzione e riparazioni, assicurazioni e tasse sugli immobili. A differenza della doppia rete e di altre forme di locazione netta, un contratto di locazione a servizio completo non suddivide le spese come parti separate dell’importo dovuto. Alcuni contratti di locazione a servizio completo includono un gross up, che aggiunge una parte proporzionale delle spese al pagamento del contratto di locazione in base alla quota proporzionale della metratura dell’edificio. Gli aumenti lordi aiutano a sostenere i costi dei proprietari negli edifici che non sono occupati completamente.
Fattori di carico e manutenzione dell’area comune
La superficie netta affittabile dei locali che occupi è costituita dalla metratura all’interno della tua suite ufficio più una percentuale delle aree comuni del tuo piano. Le aree comuni possono includere sale relax, hall di ascensori, corridoi, locali meccanici ed elettrici, vani scale e servizi igienici. I locatori utilizzano i fattori di carico per calcolare le quote proporzionali dei costi degli inquilini relativi alla manutenzione delle aree comuni. Per calcolare un fattore di carico, i locatori dividono l’area affittabile su un piano di edificio per l’area utilizzabile e sottraggono uno dall’output di tale calcolo. Se occupi un intero piano in un edificio per uffici multi-tenant, la tua area netta affittabile potrebbe includere la metratura di tutte le aree comuni del tuo piano.
altre considerazioni
Il doppio netto e altre forme di leasing netti possono sembrare meno favorevoli agli inquilini dei leasing lordi, perché i leasing lordi non comportano pagamenti separati per i costi di gestione. Allo stesso modo in cui il costo di una pizza include parte del costo della consegna “gratuita”, tuttavia, un contratto di locazione lordo può costarvi di più al mese di un contratto di locazione netto a causa dei costi operativi nascosti incorporati nelle sue tariffe. Un doppio contratto di locazione netto con costi per piede quadrato inferiori più spese ragionevoli può rivelarsi un pagamento inferiore rispetto a un contratto di locazione lordo per locali comparabili.