Alcuni investitori immobiliari sono in grado di guadagnarsi da vivere in modo sostanziale grazie al reddito derivante dai loro investimenti immobiliari. Tuttavia, non tutte le proprietà producono un profitto per l’investitore. Prima di stipulare un contratto di acquisto, calcola il valore della proprietà in modo da poter fare un investimento saggio. Il valore di mercato, il costo di sostituzione, il tasso di capitalizzazione e il rendimento in contanti aiutano un investitore a determinare la redditività dell’investimento.
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Determina il valore equo di mercato della proprietà. L’FMV è l’importo che è probabile che un acquirente pienamente informato spenda per la proprietà e che il venditore probabilmente accetterà. Per determinare questo valore, consultare un agente immobiliare per estrarre i comparabili dal quartiere intorno alla proprietà. Gli oggetti comparabili sono case vendute negli ultimi 12 mesi nella stessa zona e sono comparabili per dimensioni, stile, età e condizioni. Questi documenti sono disponibili anche presso l’ufficio del consulente fiscale, se non si desidera utilizzare un agente immobiliare.
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Valutare la proprietà utilizzando il metodo del costo di sostituzione. In sostanza stai ponendo la domanda: “Quanto costerebbe ricostruire questo edificio esatto su questo stesso pezzo di proprietà?” I costi di sostituzione sono determinati dal costo di tutti i materiali e della manodopera, più il valore del terreno, meno eventuali ammortamenti. Questa tecnica di valutazione è per proprietà uniche o prive di dati comparabili recenti. Viene anche utilizzato come confronto con i dati di mercato che hai raccolto.
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Calcola l’ammontare del reddito che è probabile che la proprietà produca. Se la casa è attualmente una proprietà a reddito, è sufficiente chiedere agli attuali proprietari cosa ricevono in affitto. Altrimenti, contatta i gestori di noleggio locali per chiedere informazioni sui prezzi degli affitti nella zona.
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Determina il reddito operativo netto annuale. Prendi il reddito da locazione previsto per un anno e deduci i costi necessari per mantenere la proprietà per l’anno. Questi costi includono le spese di gestione, riparazioni, manutenzione, assicurazioni e tasse sulla proprietà.
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Calcola il tasso di capitalizzazione dividendo il reddito operativo netto annuo del passaggio precedente per il prezzo di acquisto o il prezzo di mercato. Il tasso di capitalizzazione per gli investimenti immobiliari è in genere compreso tra il 5% e l’8.5%. Confronta le proprietà utilizzando i tassi di capitalizzazione per determinare il miglior valore.
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Calcola il rimborso in contanti se devi tenere conto del pagamento di un mutuo. Sottrai il pagamento del mutuo dal reddito annuale della proprietà per determinare il reddito operativo netto annuale. Quindi dividere il NOI annuale per la somma degli acconti e delle riparazioni necessarie per affittare l’immobile. Ad esempio, aggiungi un acconto di $ 20,000 a $ 5,000 in riparazioni; quindi dividi NOI per $ 25,000. Se il NOI è $ 2,500, il ritorno in contanti è $ 2,500 diviso $ 30,000, che è il 10 percento. In questo esempio, l’investimento immobiliare guadagnerebbe il 10% sul denaro investito.