I contratti di locazione di proprietà commerciali possono essere un lavoro ingrato sia da capire che da negoziare. Una parte di un contratto di locazione commerciale, la disposizione di riduzione dell’affitto, può essere particolarmente complicata. Se la disposizione non viene elaborata con cura, può causare problemi sia per l’inquilino che per il proprietario, il che è l’effetto opposto che la riduzione dovrebbe avere.
Definizione
La riduzione dell’affitto è la disposizione che, nel caso in cui la proprietà sia danneggiata, il proprietario consentirà all’inquilino di sospendere il pagamento dell’affitto fino a quando la proprietà non sarà riparata e l’inquilino potrà riprendere le operazioni. I danni coperti dalla riduzione possono includere incendi, inondazioni, disastri naturali come uragani, tornado o terremoti o un’evacuazione forzata da parte dei governi della città o della contea.
Fondamento logico
Il ragionamento alla base della disposizione di riduzione è duplice. In primo luogo, la proprietà commerciale è solitamente coperta dall’assicurazione di responsabilità aziendale del proprietario. Eventuali danni che si verificano sulla proprietà sarebbero pagati dall’assicurazione, una volta che il proprietario ha pagato la franchigia. In secondo luogo, gli oggetti all’interno della proprietà sono generalmente coperti dalla responsabilità aziendale del locatario o dall’assicurazione del locatario, o da entrambi, e inoltre, molte aziende hanno un’assicurazione per l’interruzione dell’attività. Poiché entrambe le parti hanno una copertura – il proprietario sulla proprietà e l’inquilino sui contenuti – l’abbattimento mette semplicemente in attesa l’accordo del locatore del proprietario fino a quando la proprietà può essere riutilizzata.
Dove sorgono i problemi
Alcuni proprietari includono un’addendum alla disposizione di riduzione che afferma che se l’inquilino o il dipendente di un inquilino causa il danno, la disposizione di riduzione viene annullata e l’inquilino deve continuare a pagare l’affitto mentre la proprietà viene riparata. Ciò si rivela problematico per l’inquilino, poiché qualsiasi cosa, da un incendio accidentale a un dipendente scontento, potrebbe creare una notevole quantità di danni alla proprietà, per i quali l’inquilino è responsabile. L’immobile commerciale è a reddito del locatore, a carico dell’inquilino, così come la copertura assicurativa. Con l’addendum, il proprietario può fare un doppio tuffo: continuare a ottenere l’affitto dall’affittuario e presentare un reclamo alla sua compagnia di assicurazioni.
Considerazioni legali
Se un inquilino accetta l’addendum per l’abbattimento, è necessario il riconoscimento del rischio. Il proprietario deve riconoscere che, sebbene l’addendum esista, ciò non garantisce che l’inquilino continuerà a pagare l’affitto per una proprietà inutilizzabile. Se costretto a scegliere tra affittare una nuova posizione per mantenere a galla l’attività e pagare per la proprietà danneggiata, l’inquilino pagherà per la nuova posizione. Inoltre, la compagnia di assicurazioni del proprietario potrebbe negare un reclamo se il proprietario non è in grado di dimostrare la perdita di reddito a causa del danno. In questo caso, se l’assicurazione non paga e l’inquilino si rifiuta di pagare, il proprietario potrebbe perdere un reddito considerevole ed essere costretto a spendere denaro aggiuntivo in tribunale per costringere l’inquilino a pagare.