Sia gli alti tassi di preclusione che la scarsità di affittuari possono costringere il proprietario di un immobile in affitto a vendere la sua proprietà in perdita o consentirgli di entrare in un processo di preclusione. In alcuni casi, un imprevisto ribasso nel mercato immobiliare è da biasimare per l’incidente della proprietà in affitto del proprietario. In altri casi, l’incapacità del proprietario dell’immobile di ottenere un rendimento desiderato sul proprio investimento è dovuto alla sua incapacità di analizzare l’andamento storico e probabile della proprietà produttrice di reddito nel tempo utilizzando il metodo del valore capitalizzato.
Scopo
Un investitore immobiliare richiede la capacità di misurare quantitativamente la performance di una proprietà che produce reddito in un particolare momento e per un determinato periodo di tempo. Le misurazioni statiche delle prestazioni valutano le prestazioni di una proprietà per un periodo di tempo, ad esempio un mese o un anno, o per un momento specifico. A sua volta, il metodo del valore capitalizzato determina la performance di un immobile in una serie di periodi di tempo identificando il valore netto, in termini di denaro, flusso di reddito o altro beneficio generato dalla proprietà. La conversione del flusso di reddito in un valore attuale della proprietà è denominata capitalizzazione.
Teoria
Il principio del metodo del valore capitalizzato è che il valore di un immobile produttivo di reddito si riflette nel valore attuale del reddito netto futuro derivato dalla proprietà in una particolare data di valutazione. La capitalizzazione è il processo di conversione del flusso di reddito di una proprietà in un unico valore, che è il capitale che un investitore prudente pagherebbe per la proprietà. Questo valore è uguale all’utile netto previsto per il periodo di tempo specificato. L’investitore converte questo reddito netto nel tasso di rendimento di una proprietà, che viene confrontato con quello di altre proprietà che producono reddito per identificare l’investimento ottimale.
metodo
L’investitore deve stimare il reddito operativo netto dell’immobile sulla base dei dati di mercato esistenti relativi all’immobile in questione e quelli di immobili simili. L’investitore si affida quindi al registro degli affitti della proprietà per stimare il reddito lordo della proprietà. Viene quindi calcolata la perdita di reddito prevista, che riflette i probabili posti vacanti e le azioni di raccolta in base all’offerta e alla domanda di proprietà nel mercato specifico e alla cronologia di occupazione della proprietà. La probabile perdita di reddito viene sottratta dal reddito potenziale per ottenere il reddito lordo previsto. Le spese operative previste della proprietà, derivate dalla sua storia operativa, vengono quindi sottratte dal reddito lordo stimato per determinare il reddito operativo netto.
Calcolo
Ad esempio, per analizzare una proprietà produttiva di reddito utilizzando il metodo del valore capitalizzato, un investitore presume che un tasso di rendimento capitalizzato annuo dell’8% sia accettabile. A seguito di una revisione dei ricavi e delle spese della proprietà come documentato in due anni di dichiarazioni di reddito, l’investitore determina che il reddito operativo netto annuale per la proprietà è di $ 10,000. Per calcolare il valore attuale della proprietà, l’investitore divide il reddito operativo netto di $ 10,000 per il tasso di capitalizzazione dell’8% per un valore attuale o un valore capitalizzato di $ 125,000, poiché $ 10,000 / 0.08 = $ 125,000. Questo è l’importo che l’investitore sarà disposto a pagare per la proprietà in quel particolare momento.